PART 1
上周裝修竣工驗收報告，浙江省《全裝修住宅室內裝飾工程質(zhì)量驗收規范》7月1日實(shí)施的新聞，刷了各大媒體的屏。也就是說(shuō)，今后杭州的大多數住宅，都要按全裝修標準驗收。
所有人關(guān)心的點(diǎn)，都是房鬧會(huì )變多還是變少？購房者權益是否更有保障？
但一個(gè)做項目總的朋友，卻提醒我：樓先生，其實(shí)我更擔心的是，以后還能不能偷面積了？這才是這份《驗收規范》帶來(lái)的最大未知數。
你想，現在很多精裝修豪宅，或多或少有一些“可拓展面積”。簽合同時(shí)，一般合同上附的是原始戶(hù)型圖。然后，開(kāi)發(fā)商會(huì )再拿一份《裝修改造協(xié)議》，請你簽字。
這份《裝修改造協(xié)議》上的戶(hù)型圖，才是你在樣板房看到的真實(shí)格局。
原先比較好辦。開(kāi)發(fā)商先按原始戶(hù)型，將房子的毛坯完工。驗收竣備后，再按改造后的戶(hù)型圖做精裝修?；虬烟艨諠采蠘前?，或把墻壁外拓到陽(yáng)臺，總之最后都變成了房間。
這樣的形式，購房者也很喜聞樂(lè )見(jiàn)。一樣的總價(jià)，憑空多出十幾個(gè)平方米，一輛奧迪Q5開(kāi)回家了。
但現在，按照新的《驗收規范》，毛坯要驗收一次，裝修完還要驗收一次。
兩次驗收，同一套房子的戶(hù)型已天差地別。這時(shí)候就比較尷尬，有關(guān)部門(mén)總不能拿兩張戶(hù)型圖來(lái)驗收吧？裝作沒(méi)看到也不行了！
說(shuō)到最后，我那位項目總朋友嘿嘿一笑：
要么是從此杭州的住宅，不再會(huì )有哪怕一平方米的“贈送面積”。要么就是這份《驗收規范》形同虛設，因為牽扯到太多利益，沒(méi)人愿意執行了。
我去問(wèn)了一圈蕭山的開(kāi)發(fā)商。不少人說(shuō)，確實(shí)有收到消息，說(shuō)最近風(fēng)聲更緊了?！暗?，規避的辦法總還是有的，是不是？”
PART 2
為什么要去問(wèn)蕭山的開(kāi)發(fā)商呢？大家都知道，這地方偷面積路子野，神戶(hù)型多。
在2010年之前，杭州住宅基本還沒(méi)有“偷面積”一說(shuō)。
2009年是轉折點(diǎn)。那一年，蕭山幾個(gè)新盤(pán)都玩起戶(hù)型創(chuàng )新。旺角城一期推出90㎡LOFT戶(hù)型。綠都·金域三江一期的106㎡，雖然只有兩房?jì)蓮d一衛，卻送了一個(gè)3㎡的設備陽(yáng)臺。
2010年以后，受到深圳一些“神盤(pán)”的啟發(fā)，蕭山戶(hù)型開(kāi)始腦洞大開(kāi)。
當時(shí)最風(fēng)靡的，是城南得力·名門(mén)世家的“魔方戶(hù)型”，89㎡的公寓，像壘積木一樣，改造后可以變成140多㎡，一度需要托關(guān)系才能搞到一套。
還有一個(gè)125㎡戶(hù)型，總價(jià)大約320萬(wàn)元，改造后可以做到200多㎡。
我曾經(jīng)在一個(gè)朋友家，看到一套剛裝修好的“魔方戶(hù)型”89㎡。他把挑空客廳澆上樓板，樓下是客廳、餐廳和廚房，兩個(gè)房間。樓上是一個(gè)主臥，一個(gè)套小書(shū)房的次臥，還有一個(gè)儲藏室！
但最著(zhù)名的，還是錢(qián)江世紀城的和美家。90㎡的LOFT，改造后最大可做到160㎡，總價(jià)才100萬(wàn)元上下，誰(shuí)看了都要心動(dòng)。
當時(shí)蕭山有點(diǎn)投資眼光的人，都是人手一套，最少的也賺了100萬(wàn)元。
不過(guò)，據說(shuō)真正買(mǎi)來(lái)自住的人，都覺(jué)得改造后的層高低了一點(diǎn)。畢竟樓板12厘米去掉，即便有5.6米層高，也還是有點(diǎn)局促。另外，群租有點(diǎn)多。
2014年7月1日后，新版《建筑工程建筑面積計算規范》實(shí)施，“偷面積”難度加大。但許多樓盤(pán)仍然見(jiàn)招拆招，靈光乍現。
御景藍灣、金地·天逸、東方海岸和美哉美城，大概算是蕭山“神戶(hù)型”時(shí)代的絕唱。
PART 3
但這個(gè)游走在灰色地帶的盛宴，總要結束。
去年3月18日，杭州市規劃局下發(fā)了一份關(guān)于印發(fā)《杭州市建筑工程容積率計算規則》的通知。許多正在規劃中的“神戶(hù)型”，再次遭受一萬(wàn)點(diǎn)暴擊。
有消息稱(chēng)，政府這一次要動(dòng)真格，計劃在兩年內徹底消滅“偷面積”現象。
已審批出來(lái)的“神戶(hù)型”，不得不錦衣夜行，諱莫如深。手上有新項目正在報批的開(kāi)發(fā)商，更是陷入一片凄風(fēng)苦雨。
某全國大鱷的A新盤(pán)，面積預測繪申請了七遍，都沒(méi)通過(guò)，報建人員想死的心都有。
市中心B新盤(pán)，本來(lái)想設計少數90㎡先跑量。一看新規傻眼了，要做標配的三房?jì)尚l，90㎡根本不夠。一咬牙：算了，直接定位純改善，從110㎡的大三房做起。
所以，最近半年在售的杭州新盤(pán)，戶(hù)型都神奇不再。
雖然從送審的測繪圖可以看出，一些設備平臺、虛線(xiàn)、臨空部分，都還大有乾坤，但相比當年名門(mén)世家與和美家的傳奇，都會(huì )瞬間被秒成渣。
去年底，杭州城北兩個(gè)精裝修樓盤(pán)，因為“偷”了點(diǎn)面積，竟然沒(méi)通過(guò)竣工驗收，后來(lái)各自交了一大筆罰款裝修竣工驗收報告，才算搞掂。
這也給許多正在賣(mài)“可拓展戶(hù)型”的開(kāi)發(fā)商敲響了警鐘。
緊箍咒正在越念越緊。能交罰款搞掂，還算幸運。萬(wàn)一像上海的茉莉公館那樣，政府一定要求拆除改造部分，那才叫一地雞毛。
而即將實(shí)施的《全裝修驗收規范》，無(wú)疑是又一道隨時(shí)可能勒緊的繩索。
PART 4
那么，《全裝修驗收規范》是否會(huì )徹底終結“贈送空間”呢？一時(shí)還真不好說(shuō)。
首先，我們要搞清楚什么是“全裝修”？根據官方定義，是指住宅交付最終用戶(hù)前，所有功能空間及六面體、管線(xiàn)全部作業(yè)完成，套內水、電、衛生間等日?；九涮自O備部品完備，可直接入住的住宅。
一位業(yè)內人士說(shuō)，奧妙就在于“全裝修不等于精裝修”。
也就是說(shuō)，全裝修交付要求的，只是達到一個(gè)清水樣板間的條件。那么，精裝修后期加建改造，還是有可能的。
最重要的，還是看政府怎么把關(guān)。目前，一個(gè)房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)，從拿地到辦出房產(chǎn)證，起碼要經(jīng)歷40多個(gè)環(huán)節，涉及審批部門(mén)10多個(gè)，需要符合20多部法律法規相關(guān)要求。
從流程上看，開(kāi)發(fā)商先要報批規劃建設方案，再有初步設計、施工圖，最后還有一個(gè)房產(chǎn)項目準預測繪圖。
房子造好了，建設單位要組織五方竣工驗收、質(zhì)監提供工程質(zhì)量監督報告、城建檔案館出具竣工檔案認可意見(jiàn)書(shū)，以及竣工驗收備案等等，才能辦理房產(chǎn)初始登記。
目前，住建等相關(guān)部門(mén)主要驗收毛坯房，看是否與之前報送的準預測繪圖吻合。
如果《全裝修驗收規范》嚴格執行，那么流程圖上可能需要多兩個(gè)環(huán)節，一個(gè)是預測繪時(shí)需要同步報送完整的裝修施工圖設計文件，一個(gè)是全裝修驗收。
如果毛坯房驗收時(shí)，就嚴格比照報審的準預測繪圖，那今后杭州的住宅就不可能有“贈送空間”了。
但有兩個(gè)問(wèn)題。首先，這個(gè)規范只是一個(gè)推薦性技術(shù)標準，并不是強制的。
其次，《全裝修驗收規范》只是一個(gè)總則，還有許多等待厘清的概念。比如，它只寫(xiě)明由浙江省住房和城鄉建設廳負責管理，浙江省建筑裝飾行業(yè)協(xié)會(huì )負責具體解釋工作，但沒(méi)有明確具體責任部門(mén)。
那么，誰(shuí)來(lái)驗收這個(gè)事情，也挺關(guān)鍵的。
要驗收也不是那么容易的，總得有一支精裝驗收人才隊伍吧？住建局不太可能去專(zhuān)門(mén)養一支隊伍，最有可能的，是外包給專(zhuān)業(yè)中介機構。
當然，中介機構干活總不能免費的，這樣又增加一筆二次驗收費用。那么，羊毛總是出在羊身上的。
這個(gè)規范怎么執行，感覺(jué)開(kāi)發(fā)商糾結，有關(guān)部門(mén)更糾結??！
-End-
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文∣樓先生
編輯∣二叔
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