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收房時(shí)面積沒(méi)有像宣傳中的那么大？
其原因主要歸結為公攤面積。事實(shí)上，很多購房者雖然知道公攤面積一詞,卻并不知道公攤面積怎么算！判斷自己購買(mǎi)的房子究竟需要承擔多大的公攤,其實(shí)是可以自己加以判斷的，而不是一味地聽(tīng)從開(kāi)發(fā)商的宣傳。
如今很多購房者對公攤的認識度不夠,簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),公攤面積越小,意味著(zhù)購房者需要投入的額外成本越小。而對于公攤面積來(lái)講,戶(hù)型、套內面積、公共設施的數量以及建筑本身的規模都會(huì )對公攤面積帶來(lái)影響。
公攤指由整棟樓的產(chǎn)權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。無(wú)論是多層還是高層,商品房都有所謂的公攤面積。但是對于這個(gè)面積要如何計算,很多購房者都是一頭霧水。
1、電梯井：尺寸是按照電梯選型來(lái)確定的，井壁上安裝電梯軌道和配重軌道，預留的門(mén)洞安裝電梯門(mén)。
2、管道井：走各種管道的空間,有垂直的,也有水平向的,有貫通的，也有分隔的。
3、樓梯間：容納樓梯的結構，包圍樓梯的建筑部件(如墻或欄桿)。同時(shí)它是一個(gè)相對獨立的的建筑部分。聯(lián)系整個(gè)建筑的交通運輸。
4、變電室：小區的電力系統中對電能的電壓和電流進(jìn)行變換、集中和分配的場(chǎng)所。
5、設備間：設備間是在每一幢大樓的適當地點(diǎn)設置電信設備和計算機網(wǎng)絡(luò )設備，以及建筑物配線(xiàn)設備，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò )管理的場(chǎng)所。
6、公共門(mén)廳：進(jìn)入住宅后的一個(gè)較大公共空間，屬于室內空間，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求設置。
7、過(guò)道：住宅套內使用的水平交通空間。
8、值班警衛室：設在小區大門(mén)口一側的門(mén)房，警衛室外門(mén)口處還有升降欄桿。
9、共用墻體：住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶(hù)外墻面等。
除此之外，這些不會(huì )包含在公攤內：倉庫、車(chē)庫車(chē)道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、售房單位自營(yíng)、自用的房屋、管理用房等不會(huì )計入公攤。
同一棟樓兩梯兩戶(hù)的公攤，要比一梯兩戶(hù)的大，但是一梯兩戶(hù)肯定沒(méi)有兩梯兩戶(hù)的便捷。點(diǎn)式樓和板式樓的公攤是不一樣的；房子大，公攤就多點(diǎn)；房子小，公攤就會(huì )少點(diǎn)；只有樓梯和既有樓梯又有電梯的住戶(hù)在，其公攤面積是不一樣的。公共設施、走廊越多公攤就越大；樓梯高度越高公攤越大。其實(shí)公攤只要適當，就能提高居住的舒適度。
7層以下住宅公攤率為7-12%
多層建筑一般是指層數在6層左右磗混結構的建筑70平米房子裝修，其公攤部分的面積包括外墻水平投影的1/2，樓梯，樓梯間，為住戶(hù)提供服務(wù)的物管用房(熱交換站、水泵房、配電室等)。一般占房屋建筑面積的13%到18%。室內的層高分為室內凈高(地板與天花板之間的距離)和室內層高(地板與上層地板間的距離)，一般情況下，層高在2.8米左右,室內凈高在2.65到2.7米之間。如果室內層高超過(guò)4.7米以上應按照兩層計算室內面積。
7-11層住宅公攤率為10-16%
樓層為7—9層為小高層，一般小高層公攤取決于各樓盤(pán)自身的情況，不同的小高層樓盤(pán)公攤也有差異。在沒(méi)有地下設備用房、底層沒(méi)有商鋪、底層架空的情況下，小高層公攤系數在10%-15%之間，而帶電梯的小高層住宅，公攤系數在15%-20%之間。按規定7層以上必須配電梯，所以小高層屬于配電梯的范圍之內，它的特點(diǎn)是方便的同時(shí)又能給生活一種新的高度。
12-33層住宅公攤率為14-24%
高層住宅的公攤面積是最大的。根據建筑規模的不同，高層建筑一般在25-33層之間，而且高層住宅的樓梯高度最高。另外高層建筑有電梯及電梯前室占用了空間，也有安全通道樓梯占用空間，還有“管道井”“強電井”“弱電井”等公用設施都占用了空間。所以高層建筑較多層建筑的公攤面積要大得多。
別墅類(lèi)的公攤率為1-8%
別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車(chē)庫。一般來(lái)說(shuō)獨立別墅沒(méi)有公攤面積，聯(lián)體別墅有較少的公攤面積。公用面積分攤的原則是僅存在于本樓內部并與本樓建筑結構存有連接的部分，并且僅向本樓居住者提供非營(yíng)利性服務(wù)，不符合此條件的建筑不得計入公攤面積。
根據購房合同的第八條規定，開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，房子總建筑面積與合同面積的誤差不超過(guò)3%，誤差超過(guò)3%，多出的面積由開(kāi)發(fā)商無(wú)償贈送，少出的面積，由開(kāi)發(fā)商負責賠償業(yè)主，同時(shí)可以選擇退房。
計算公式
建筑面積=套內建筑面積+公攤面積
公攤面積=公攤系數*套內建筑面積
公攤系數=總公共分攤面積/(套內建筑面積*總套數)
套內建筑面積=套內使用面積+墻體面積+陽(yáng)臺面積
另外在公攤上購房者應該注意：外墻隔墻量中線(xiàn)，套內墻體全計算；陽(yáng)臺區分封閉否70平米房子裝修，封閉全算未封半。
對于公攤面積來(lái)講,戶(hù)型、套內面積、公共設施的數量以及建筑本身的規模都會(huì )對公攤面積帶來(lái)影響。所以在買(mǎi)房的過(guò)程中，購房者一定要了解公攤面積怎么算，注意公攤面積中暗藏的陷阱！
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