本文主要針對京滬兩地讀者而寫(xiě)，只有這兩個(gè)城市的老破小房產(chǎn)可能才值得一寫(xiě)。其他的一二線(xiàn)城市，哪怕是廣深，老破小的價(jià)格可能沒(méi)有京滬如此堅挺，而且不太了解所以就不發(fā)表評論了。
選房要求
一）突破極限地差
老破小之所以便宜，也在于老破小這3個(gè)字，但也就是因為老破小的這個(gè)特點(diǎn)，如果我們選擇到位，結合一定的裝修策略，也能讓老破小煥發(fā)新的生機。
因此在選房時(shí)，我們最好要求是上家的房子“徹底的破，徹底的便宜”。
最好是走道里堆滿(mǎn)了雜物，地上全部都是煤灰。簡(jiǎn)直沒(méi)有落腳之處。
走進(jìn)去一看，房間里一股惡臭味。燈光晦暗無(wú)光。
房間狹小，木制腐朽，鐵窗鐵銹漏風(fēng)。
門(mén)窗，鉸鏈，玻璃都壞了。熱水器打不亮。房東也是看得灰心喪氣。
這些都不重要，重要關(guān)鍵的是，你把價(jià)格降下來(lái)。
降到標準市場(chǎng)價(jià)的八折，七折，六折。
“您說(shuō)您是不是掛了很久呀”
“坦白說(shuō)吧，除了我，根本沒(méi)有別的買(mǎi)家”。
于是呢，您再便宜點(diǎn)吧。
二）原始社會(huì )好
拿到了產(chǎn)證，準備裝修后，第一件事你要做的是什么。
敲，敲成原始社會(huì )。
任何二手的東西，哪怕是沒(méi)有開(kāi)封，也統統扔掉，毫不猶豫。徹底敲成原始社會(huì )?；謴偷绞鲿r(shí)代。
整個(gè)房屋，最后就只剩下一個(gè)光凸凸的水泥骨架。四邊框梁。
問(wèn)：原房東打了許多“吊柜”。密密麻麻的，從天花板上一路下來(lái)?？梢苑旁S許多多的衣服。
請問(wèn)要不要敲。
答：敲，敲光。徹底打成原始社會(huì )，水泥框架。
再問(wèn)，房東有隔斷，原本的一室戶(hù)隔成了一室半，多了一個(gè)小房間。請問(wèn)要不要敲。
答：敲，敲光。徹底打成原始社會(huì )，水泥框架。
那么，為什么要做的這么絕情??？
其中一個(gè)很重要的原因，是“材質(zhì)”。
你要知道，凡是賣(mài)給你的“老破小”。大多數都已經(jīng)裝修了有十幾年了。最早的甚至可能是80年代裝修的。
而“裝修建材”，在這些年有了很大的進(jìn)步。
為什么“老破小”給人看起來(lái)，總有一種單薄破舊的感覺(jué)。
其很重要的一點(diǎn)，是80年代用的建材不行。
當時(shí)，材料是預制板，木材是三夾板，而且普遍質(zhì)地疏松。
哪怕較好的材料，經(jīng)過(guò)十幾年的時(shí)間，也早就被蛀空了。
所以你干脆全部敲光。徹底恢復到最基本的水泥架子。
在老破小中“七成新”“五成新”的房子毫無(wú)價(jià)值，反而增添了不少無(wú)謂的成本，反正最終也是要全部都敲光的。
干脆就要最丑最丑最丑的房子。你把價(jià)格降下來(lái)，反正也要敲光。
三）江湖規矩
講幾條潛規則。
1）如果你的小區，不是90年代“徹底不管”那種新村。則你需要到物業(yè)辦一個(gè)登記裝修手續。
物業(yè)會(huì )告訴你夜晚不許開(kāi)工不許擾民，節假日要休息云云。
同時(shí)問(wèn)你收300~400元的“裝修管理費”。
這筆錢(qián)屬于苛捐，但一般建議你認慫。強行爭執并沒(méi)有太多的意義。
2）一旦你開(kāi)始敲墻，你會(huì )產(chǎn)生驚人的建筑垃圾。俗語(yǔ)說(shuō)“2000個(gè)麻袋”。
這些水泥碎石，因為數量太大。已經(jīng)不能簡(jiǎn)單地堆放在小區垃圾桶。
一般物業(yè)會(huì )給你推薦一個(gè)附近的垃圾場(chǎng)。也或者有專(zhuān)業(yè)收建材的?？傊畷?huì )產(chǎn)生一筆費用，有心理準備支付。
3）在某些物業(yè)小區，“敲墻”這個(gè)行業(yè)甚至是被安徽人壟斷的。
也就是你在本小區裝修，敲墻只能由“物業(yè)指定”施工隊。
他們的收費會(huì )比外面高150~200%，原因你懂的。
具體的對策，建議認慫?；蛘邎猿肿约号?，但要有做好你請來(lái)的敲墻工人被‘敲墻隊’恐嚇并打走的準備。
3）一旦裝修開(kāi)始，裝修師傅會(huì )塞給你一張單子。要求買(mǎi)XX噸黃沙，XX噸水泥。此后還有。
價(jià)格不貴。每一包也就是幾十元的意思。
這里面的潛規則是，黃沙水泥的用量，是完全無(wú)法統計的。業(yè)主也不可能站在旁邊看師傅花幾小時(shí)攪拌水泥。
所以“黃沙水泥單”一般就意味著(zhù)師傅的小費和外快。
這筆錢(qián)業(yè)主一般是認了，打入總工資。羊毛出在羊身上。
只有最愚蠢的書(shū)呆子才會(huì )斤斤計算。
有的小夫妻，買(mǎi)套老破小不容易，在裝修的時(shí)候本著(zhù)節省的原則，對工人師傅的每一項材料使用錙銖必較，恨不得拿卷尺一個(gè)個(gè)量，面對這種節省的做法，我只能說(shuō)吃虧還在后面呢，畢竟你是要上班的，不可能天天盯著(zhù)裝修師傅。
四）水電排線(xiàn)
敲完了原始社會(huì )之后，接下來(lái)的工作是排線(xiàn)。
根據俺這幾年跟著(zhù)開(kāi)發(fā)商設計部同事廝混的經(jīng)驗，我的建議是：“任何一段墻壁，都必須有電源插座”。
任何一段，而不是任何一面。例如插圖：
這是一個(gè)典型的房間。有一個(gè)柜子和一扇門(mén)。則你在A(yíng)，B，C三個(gè)點(diǎn)，都必須留出電源插座。這就是“一段”的意思。
最近比較幸運的是，Wifi技術(shù)的進(jìn)步。以往是“四類(lèi)插頭”。
以前的布線(xiàn)原則，要比現在麻煩得多。而現在只有電源是必須的。
對于水源。建議是，“只要有下水的地方，都要裝上水”。
如圖，這是一種很典型的“一室戶(hù)”戶(hù)型結構。在陽(yáng)臺上有一個(gè)下水，原本是給你放洗衣機的。
但是你設計的時(shí)候，很可能洗衣機改在廚房/衛生間里了。
這樣的情況下，你仍然應該“預留”冷熱水管道，一直通到陽(yáng)臺上。
畢竟不是什么衣服都要在廚房／衛生間里洗的。
總結一下：
五）衛生間
老破小的衛生間是最大硬傷
對于衛生間，無(wú)論你是哪種風(fēng)格，都要堅決地取消了浴缸。
因為浴缸占地方，而且1.5米的浴缸非常丑。大浴缸你又用不起。
在傳統意義上，“浴缸”主要是家里的老人使用。甚至有一些髦髦老人完全無(wú)法站立，而是要坐在浴缸里。由小保姆澆，渾身沖淋。
但是你想，你住“老破小”不可能住一輩子，將來(lái)房子不是轉手就是轉租，的
你的下家仍然是以年輕人和大學(xué)生為主，年輕人現在有幾個(gè)愿意一直泡浴缸的呢？有這個(gè)功夫不如多上床。
淋浴房具體的設計，要看室內戶(hù)型，這個(gè)就是見(jiàn)仁見(jiàn)智的事情了。
衛生間另一個(gè)元素，則是鏡子。鏡子要盡可能大，半身鏡。鑲一圈鏡框可以極大增加B格。
當然，浴室的鏡子會(huì )遇到水蒸氣，但現在貌似有高端點(diǎn)的鏡子不會(huì )蒙水蒸氣，好像也就貴個(gè)500塊錢(qián)。
六）廚房
任何一個(gè)有過(guò)裝修經(jīng)驗的人都知道，那些所謂的“大面積視覺(jué)”，例如地板和油漆，其實(shí)都是不耗錢(qián)的。
燒錢(qián)的地方，主要是廚房和衛生間。
多一個(gè)衛生間，就是上萬(wàn)元。
然后廚房也是三件套。煤氣灶+脫排油煙機+消毒柜。
我的建議是，把消毒柜取消，換成洗碗機。
雖然貴了一千多元。但這筆投資是非常非常值得的。
我在家從不做飯，因此只能承包下洗碗的重任，對于身高超過(guò)185cm的人來(lái)說(shuō)50平方要買(mǎi)多少木地板，彎腰洗碗是件對脊椎壓迫很大的事情，時(shí)間一長(cháng)苦不堪言，有時(shí)甚至只能半蹲著(zhù)洗碗。
廚房裝修中一個(gè)訣竅是，某些時(shí)候你需要移動(dòng)煤氣管。
按照正規的法律，煤氣管是不可以動(dòng)的。
但是你可以申請讓煤氣公司派一個(gè)技工上門(mén)，然后你懂的。
某些極簡(jiǎn)風(fēng)格傾向于做“開(kāi)放式廚房+電磁爐”。
對此，俺持保留態(tài)度。
中式炒菜封閉房間還是需要的。哪怕不為租客著(zhù)想，也要考慮哪一天你再出售。
其實(shí)現在這個(gè)社會(huì )，老破小只要周邊吃飯方便，廚房只要滿(mǎn)足基本的需求后，越小越好，甚至取消廚房我覺(jué)得都沒(méi)什么大不了。想想省下來(lái)的房?jì)r(jià)，按照現階段6W／平方的價(jià)格算，省下來(lái)5個(gè)平方的廚房就是30W的費用。
30W夠你在外面吃多少頓了？
七）吊柜
講完外邊，現在我們進(jìn)入到了房間里面。
不少老一輩的人，家里每個(gè)房間都少不了吊柜這個(gè)東西，主要作用就是儲放被子、被褥和冬天穿的厚襖。
自住，尤其是老人自住，老人的生活物品就會(huì )越來(lái)越多，越來(lái)越多。哪一件也不肯扔，連個(gè)用了十幾年的大衣、被老鼠咬了N個(gè)破洞也不肯扔。
最終東西只能越來(lái)越多，越來(lái)越存放不下。相應的則是一個(gè)個(gè)的懸空柜子。
老人們甚至還抱怨柜子不夠用，這是老人來(lái)源于物質(zhì)匱乏時(shí)代的記憶，深入骨髓，難以?huà)仐墶?/p>
但是，你站在將來(lái)要出手或者出租的角度上想，你的下家將會(huì )是年輕的租客和小夫妻，這些人多是90后的年輕人。
90后有自己的審美，不會(huì )因為只是租房就委屈自己的居住環(huán)境，他們不需要你密密麻麻的“懸空柜子”，這絕對是視覺(jué)污染。而且對生理，心理，造成了非常不好的壓抑感覺(jué)。
所以我的建議是：全部敲掉。不再恢復。
同樣道理，還有六門(mén)大櫥。
大櫥存在的理由，同樣也是放衣服。
如果讓你媽媽設計戶(hù)型圖，布置房間，則她優(yōu)先第一位，首先想到就是大櫥。
大櫥甚至比女人的床更重要。沒(méi)有大櫥，她們就活不下去。
同樣的，按照極簡(jiǎn)主義的要求，大櫥也應該被堅決的淘汰掉。
最多配一個(gè)二門(mén)衣柜就夠了。也不用占用耗去整整一面墻。塞在角落里就夠了，因為多數人在淘寶上、京東上淘了不少便宜貨拿回家塞在自己的衣柜里，可是真要穿出去的時(shí)候發(fā)現，每一件都充滿(mǎn)著(zhù)劣質(zhì)的山寨風(fēng)。
既然如此還不如不慣這種寒酸的毛病，衣服按照自己能承擔的價(jià)格上限去買(mǎi)，要買(mǎi)就買(mǎi)幾件能穿的出去的，然后通過(guò)搭配組合來(lái)提升自己的品味。
老破小再怎么裝修也沒(méi)可能35平米裝修出70平米的效果來(lái)，網(wǎng)上的哪種20幾平方極小戶(hù)型裝出驚艷效果來(lái)的案例都是噱頭，效果也都是未入住的情況，你真要住上個(gè)年把，各種雜物早就把省出來(lái)的空間堆滿(mǎn)了。另外那種效果請的設計師，光設計費就令人咂舌。上次看了香港的一個(gè)案例，35平方的房子設計費花了100多萬(wàn)。
小戶(hù)型要顯得大，關(guān)鍵是取舍。
你把密密麻麻滿(mǎn)天懸空的柜子都敲掉。
把大櫥的地方空出來(lái)。
整個(gè)房間就顯得大了。
你看喬布斯的房間，有這些個(gè)亂七八糟的玩意嗎？
八）臥室
鑒于目前的家庭關(guān)系結構，不少“一室半”的戶(hù)型設計是這樣子的：
把一個(gè)大房間加了一堵墻，就變成二間了。
一個(gè)主臥，一個(gè)次臥。
在“自住”需求中，次臥一般是家里的老人。又或者是18歲以下，還沒(méi)有考大學(xué)住校的小孩。
這樣的分割，多了一個(gè)房間。但是次臥的采光非常差。黑燈瞎火。
主臥的面積也小了很多，感覺(jué)很不舒服。
所以，我寧可恢復成這樣的戶(hù)型：
這樣的戶(hù)型，你一推開(kāi)門(mén)，直接可以看到日光和外景。哇的一下，心情感覺(jué)很舒暢。
另一方面，臥室的面積顯得大了很多。你這房子很有性?xún)r(jià)比。
這種戶(hù)型無(wú)論哪個(gè)方面，都比那個(gè)一室半的房間住的舒服。
九）整體視覺(jué)空間
前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)了，為了視覺(jué)上的好看，可以不惜放棄一室半，而追求光照大的統一空間。
除此之外，你還有許多事情可做。
1）乳膠漆
現代化的油漆，遠遠比80年代的建材要好。
尤其是一些油漆，號稱(chēng)“寬景”。特點(diǎn)是墻面特別光滑，使得視線(xiàn)無(wú)法聚焦，眼神游離，而覺(jué)得空間更大一點(diǎn)。
采取一色純色的墻壁背景，能顯得你的房子又干凈又寬敞。
基色一般是乳白，象牙白。選擇藍色天花板或者綠色一面墻需要很大的勇氣。
2）大色塊
盡量采取大色塊的底色背景。
反面典型是80年代的拼花地板。
小碎木拼花地板，它表面幾乎永遠都是凹凸不平的。
對于光線(xiàn)反射，明暗不一。哪怕是剛裝修的房子，看起來(lái)象舊的一樣。而且還積灰。
80年代時(shí)，工業(yè)能力薄弱。只有一些邊角碎料拿過(guò)來(lái)作地板。
而今時(shí)今日，除了一些懷舊的土財主。在主流出租市場(chǎng)用舊木頭就是自殺。
3）光源
亮點(diǎn)，亮點(diǎn)，再亮點(diǎn)！
對于光源，沒(méi)什么好說(shuō)的。只有一個(gè)字：“亮”
我們要知道，來(lái)買(mǎi)或者租50平米老公房的。絕大多數都是窮人，要么就是剛畢業(yè)的大學(xué)生。
對于他們來(lái)說(shuō)，燭光如織的歐式酒吧情調，是沒(méi)有意義的。
對于很多窮人，他們上一套房子可能還是住在一室半的“次臥”?；蛘弑遍g地下室，受夠了陰暗潮濕的味道。
對于整體光源設計，象我這種簡(jiǎn)單粗暴沒(méi)有藝術(shù)細胞的人，就只有一個(gè)字：“亮”。
你必須很亮，足夠的流明。亮到照射每一個(gè)角落。
而且亮和白光會(huì )顯得你的房間更大。越是亮的反光，越是顯得房間大。這和鏡子是同樣的原理。
我在家就算晚上，也喜歡把各個(gè)房間的燈都開(kāi)著(zhù)，出門(mén)也不喜歡開(kāi)燈，經(jīng)常因為這種原因被老婆批判。從小我就這樣，很奇怪，有的人就喜歡追求極致：活動(dòng)時(shí)越亮越好，睡覺(jué)以后恨不得一絲亮光都透不進(jìn)來(lái)。
十）地板的選擇
這里說(shuō)個(gè)我朋友的作風(fēng)風(fēng)格（當然不一定被很多人認可），在于他非常地喜歡用?；u作地板。
只用磚。完全徹底不用實(shí)木地板。
哪怕你在臥室里，腳底下也是磚。一寸木頭都沒(méi)有。
為什么？臥室用地板，不是30年主流么。
幾乎每一戶(hù)每一個(gè)人都覺(jué)得，臥室地板，天經(jīng)地義。
我們來(lái)比較一下；
地板
?；u
春
無(wú)所謂
無(wú)所謂
夏
優(yōu)勝
秋
無(wú)所謂
無(wú)所謂
冬
優(yōu)勝
上海的夏天，十分炎熱。一旦到了36°，更是熱得你走投無(wú)路。
而在這個(gè)時(shí)候，?；u有著(zhù)非常大的優(yōu)勢。
想象一下，赤腳走在石頭上的感覺(jué)。
現在很多年輕人Party喜歡膩坐在地板上，看電視打Wii，這個(gè)時(shí)候?；u都很舒服。
事情的反面，是冬天。
冬天地板要比?；u更緩和一點(diǎn)。
但是我們反過(guò)來(lái)想，你是怎樣的居住情況。
“人均面積狹小，人口密度很大”。
在50平米范圍內，很有可能要住3~5口人。
人本身就是一個(gè)巨大的發(fā)熱體。三五號人擠在一起，本身就已經(jīng)熱得讓你難受。
而且真的等你住進(jìn)來(lái)。這么小的房子，連家具帶行李，地面上鋪得滿(mǎn)滿(mǎn)的?！巴队懊娣e”空地應該不多?？赡芤簿土魩讞l走路的縫。
這樣的情況下，你幾步一跨，跳到床上。又有什么怕冷。
而且在老破小的大前提下，?；u有幾個(gè)好處。
1）千年不腐不朽
80年代的老破小為什么可怕。你剛買(mǎi)入手的時(shí)候，為什么人類(lèi)無(wú)法踏足。
主要是木頭爛了。
木頭是無(wú)法經(jīng)受歲月的侵蝕的。隨著(zhù)時(shí)間推移，木質(zhì)品會(huì )越來(lái)越頹廢，越來(lái)越衰敗。除非你全部黃花梨。
你受夠了木頭的搖搖欲墜。所以你改石材。過(guò)了十年，你這地面還是如新的一樣。
還不長(cháng)白蟻。
2）美觀(guān)
大面積?；u。其美觀(guān)遠遠超過(guò)長(cháng)條木地板，更遠遠超過(guò)拼花地板。
大塊大面積的均色，能給人極強的視覺(jué)沖擊。
現代工業(yè)對傳統農業(yè)的勝利。
4）易于清洗
5）不怕滲水
對于老破小房屋。哪天屋頂暴雨了，或者隔壁鄰居的漏水滲過(guò)來(lái)，是常有的事。
更何況還有白蟻蚊蟲(chóng)和甴曱。
有了孩子以后還不怕他在地上亂撒亂尿。
十一）夢(mèng)想改造家的惡果
前一陣子，微信上有一篇文章刷爆了屏。
《那些被爆改過(guò)的房子曾連續刷爆朋友圈，然而他們的后續慘狀卻是...》
為什么這么說(shuō)呢。因為“夢(mèng)想改造家”他整部片子就是錯的。根本就不是那么回事。
在真正的內行人眼中，是可笑的。乃至是可恥的。
“夢(mèng)想改造家”其具體套路，也不過(guò)是把房間撤空。
本來(lái)亂糟糟的東西，全搬空，統一色調（統一榻榻米），自然就顯得好看了。
但是50平方要買(mǎi)多少木地板，那些被拋棄的衣服被子瓶瓶罐罐，并沒(méi)有“斷離舍”而消失。
等攝影師一走，老人們自然又重新?lián)旎貋?lái)，把房間塞得亂七八糟。
另一方面，“夢(mèng)想改造家”值得被人詬病的，是他大量地使用“折疊件”。
譬如翻起來(lái)是個(gè)柜子，翻下來(lái)就是床。
疊起來(lái)是張桌子，晚上吃飯還是床。
不懂的一看：哇塞，好節省空間啊，我怎么想不到！
可是在專(zhuān)業(yè)的設計方案中，設計師從來(lái)不會(huì )建議你用折疊件！
為什么，因為非常容易損壞。
折疊件不是什么先進(jìn)產(chǎn)品，能翻疊的床從卓別林的“摩登時(shí)代”開(kāi)始，就僅僅在電影作品中存在。
實(shí)際生活中非常少，幾乎沒(méi)有任何一個(gè)建材市場(chǎng)賣(mài)這種產(chǎn)品。
為什么，因為很容易壞。
以我160斤的身軀壓上去，每天翻轉三四次。只有非常傻大黑粗的鉸鏈才承受得住。而鉸鏈受得住，木材受不住。
再有你想想，床有時(shí)候還會(huì )搖啊搖，這個(gè)時(shí)候2個(gè)超過(guò)250斤的體重，關(guān)鍵時(shí)刻床被搖塌了怎么辦？
“夢(mèng)想改造家”這樣的設計方案，本身就是不靠譜的。
本身設計師就是博眼球，沒(méi)有做的長(cháng)期居住打算。
哪怕你找一個(gè)女文青住進(jìn)去，而不是老阿婆。最多二三年，它的設施還是會(huì )一件件壞過(guò)去的。
歪門(mén)邪道是沒(méi)有用的。只有市場(chǎng)上千淬百煉的傳統做法才能活得下去。
十二）結語(yǔ)
老破小裝修其實(shí)是有固定套路的?；旧夏玫?0平米的一居，一室半，翻來(lái)覆去就這幾種戶(hù)型。
我今天寫(xiě)的文章，估計會(huì )引起不少反對聲音，畢竟住宅裝修，懂行的人太多，每個(gè)人都能發(fā)表下意見(jiàn)，何況我也不是專(zhuān)家，我自己家的裝修還是太太和岳父搞的，我自己做了個(gè)甩手掌柜。寫(xiě)這篇文章就是結合我自己居住的一些經(jīng)驗以及他人的思路整理而成。
但我相信有些理念是可以借鑒的，和你是否親自裝修過(guò)房子沒(méi)有關(guān)系，畢竟懂審美也并不需要你自己親自會(huì )畫(huà)畫(huà)。
具體怎么裝修就不要問(wèn)我了，我可以給你介紹設計師朋友和能夠信任的裝修隊，但不舍得給設計師設計費就算了，好的裝修空間是他人智慧的結晶，要尊重他人的腦力勞動(dòng)。
臨近過(guò)年，瑣事較多，公眾號更新的不夠頻繁，請見(jiàn)諒。
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